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2014年一建法规讲义:建设工程物权制度

2014-07-29 来源:建培教育

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  •  知识框架

      物权的法律特征和主要种类

      土地所有权、建设用地使用权和地役权

      物权的设立、变更、转让、消灭和保护

      物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

      (一)物权的法律特征

      1、支配权

      2、绝对权(义务主体不特定)

      3、财产权

      4、排他性(“一物一权”)

      注:正确理解“一物一权”:所有权与他物权可以并存;用益物权和担保物权可以并存;两个担保物权可以并存;两个用益物权不能并存。

      【例题】关于物权的说法,正确的有( )。【2010】

      A.所有权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上

      B.用益物权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上

      C.国家所有土地的所有权和使用权都不能转移

      D.建设单位可以与政府部门签订土地出让合同拥有该地的所有权

      E.两个抵押权可以同时存在于同一不动产之上

      【答案】ABE

      (二)物权的种类

      1、所有权(占有、使用、收益、处分)

      2、用益物权

      3、担保物权(抵押、质押、留置)

      【例题】下列物权中,不属于用益物权的是( )【2012】

      A.土地所有权

      B.土地承包经营权

      C.建设用地使用权

      D.地役权

      【答案】A

      (三)土地所有权、建设用地使用权和地役权

      1、土地所有权:国家所有和集体所有

      城市土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地、自留地、自留山,属于集体所有。

      2、建设用地使用权

      (1)建设用地使用权的设立

      1)设立范围:可地表、地上或者地下分别设立。

      新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。

      2)设立方式:出让;划拨。(注:转让不是设立方式)

      注:建设用地使用权自登记时设立;登记机构应当向使用权人发放建设用地使用权证书。

      【例题】国家建设用地使用权是用益物权,可以采取( )方式设立。【2010】

      A.出租B.出让

      C.划拨D.抵押

      E.转让

      【答案】BC

      (2)建设用地使用权的流转、续期和消灭

      1)流转:采书面形式;申请变更登记;“房随地走”。

      2)续期:宅基地:自动续期;非住宅建设用地:依法办理。

      3)消灭:出让人及时办理注销登记。

      3、地役权(按约定设立的用益物权)

      (1)地役权是用益物权,一般为有偿取得

      (2)采书面形式订立

      (3)地役权的产生不需要登记

      (4)未登记不能对抗善意第三人。

      注:地役权与相邻权的区别

      【例1】甲公司与乙公司的院落相邻,甲为方便自己车辆进出,遂与乙约定:甲借用乙院的道路通行,期限20年,甲一次性支付给乙50万元补偿费。双方签订合同并办理了地役权登记。2年后,甲拟定了下列方案,其中符合《物权法》规定的是( )【2013】

      A.甲拟将全部房产所有权及土地使用权转让给丙,自己保留地役权

      B.甲拟单独将地役权转让给丁物业公司

      C.甲拟将房产所有权及土地使用权和地役权一并转让给丙

      D.甲拟将房产所有权及土地使用权转让给丙,而将地役权转让给丁

      【答案】C

      (四)物权的设立、变更、转让、消灭和保护

      1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭

      (1)登记生效(例外:国家所有权可不登记)

      (2)登记与合同效力的关系:

      不登记不转移物权,但不影响合同的效力;

      拒绝登记要承担违约责任

      【例1】根据《物权法》,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动立物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,该合同效力为( )。【2012】

      A.合同自办理物权登记时生效

      B.合同自成立时生效

      C.未办理物权登记合同无效

      D.未办理特权登记不影响合同效力

      E.合同生效当然发生物权效力

      【答案】BD

      【例2】甲与乙签订房屋买卖合同,将自有的一幢房屋卖给乙,并约定任何一方违约须向对方支付购房款25%的违约金。但在交房前,甲又与丙签订合同,将该房屋卖给丙,并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是( )。【2009】

      A.若乙要求甲支付约定的违约金,甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

      B.甲必须收回房屋并向乙方交付

      C.丙取得该房屋的所有权

      D.乙不能要求甲实际交付该房屋,但可以要求甲承担违约责任

      【答案】B

      2、动产交付

      (1)动产自交付生效

      (2)例外:船舶、航空器、机动车未经登记,不得对抗善意第三人。

      小结

      本节自07年《物权法》通过后每年考试分值在4分左右,物权的种类、建设用地使用权的设立、地役权、物权的设立、登记与合同效力的关系都是重要考点,其中登记与合同效力的关系是难点。



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责编:钱程  

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